Valeur marchande | Qu’est-ce que la valeur marchande?


L’explication de la «valeur marchande» dans cet article s’applique uniquement aux maisons unifamiliales. Différentes méthodes s’appliquent aux appartements et autres.

Le sens de valeur marchande confond beaucoup de gens. En tant que consommateurs, la plupart des gens achètent dans les magasins de détail et paient le prix imprimé sur l’étiquette de prix. Un pull est vaut 24,95 $ parce que l’étiquette de prix le dit. Un marteau est vaut 10,95 $ parce que l’étiquette de prix le dit. Nous ne le remettons vraiment pas en question, car nous sommes programmés pour payer le montant indiqué sur l’étiquette de prix.

Lorsque les magasins ont des ventes sur certains articles, c’est parce que le magasin n’a pas vendu tous ces articles au prix indiqué dans un certain laps de temps. Le pull ne valait pas 24,95 $ pour suffisamment de gens. Par conséquent, le magasin doit maintenant baisser le prix pour persuader les gens d’acheter les chandails restants.

Au début de la saison des vêtements d’automne, la valeur marchande du chandail était de 24,95 $. En mars, lorsque nous nous intéresserons davantage aux vêtements de printemps, la valeur marchande pourrait chuter à 9,95 $.

La valeur marchande est simplement le prix auquel quelque chose se vendra dans un raisonnable période de temps. Dans un marché immobilier normal ou moyen, «raisonnable» signifie un à trois mois. Voici notre définition:

La valeur marchande est le prix auquel une maison particulière, dans son état actuel, se vendra dans les 30 à 90 jours.

Cette définition contient trois éléments:

1. Maison particulière
2. État actuel
3. 30 à 90 jours

La seule véritable mesure de la valeur marchande est ce que vend une maison en particulier. Période. Cependant, à moins que vous n’ayez une boule de cristal, vous pourriez penser que vous ne pouvez pas prédire combien quelqu’un paiera pour la maison à l’avenir.

Pas vrai. Vous pouvez apprendre à vous approcher de très près de la vraie valeur marchande de toute maison, même sans boule de cristal. Les évaluateurs immobiliers le font tous les jours. Même ainsi, l’évaluation de l’immobilier est plus de l’art que de la science. Une évaluation n’est qu’une opinion, une supposition éclairée. Commençons par apprendre à prédire la valeur marchande en analysant chacun des trois éléments de notre définition.

La maison particulière

Lorsque vous, vous devez toujours vous rappeler que vous estimez la valeur marchande d’une maison particulière. L’emplacement ou le quartier de cette maison particulière est le point de départ de votre enquête. La même maison exacte dans la ville voisine, ou même de l’autre côté de la même ville, n’est pas pertinente pour cette détermination.

Par exemple, une maison située à La Jolla, en Californie, pourrait valoir un demi-million de dollars. Mais si la même maison était située à San Diego (la ville voisine), elle pourrait ne valoir que 225 000 $. C’est toujours un prix élevé. Mais c’est moins de la moitié du prix de la maison La Jolla.

Bien que cela puisse sembler un exemple extrême, les prix des logements à travers le pays varient considérablement d’une ville à l’autre et d’un quartier à l’autre. Par conséquent, chaque fois que vous déterminez la valeur marchande d’une maison particulière, vous ne devez la comparer qu’avec des maisons similaires dans le même quartier ou dans des quartiers proches.

Condition actuelle

Ensuite, vous devez évaluer l’état actuel de la maison en question. La condition actuelle détermine le nombre d’acheteurs intéressés à acheter la propriété, ce qui affecte la durée de la vente de la maison sur le marché avant sa vente.

La plupart des acheteurs de maisons veulent acheter la plus jolie maison du quartier. La maison est-elle magnifique et prête à emménager? Ou est-ce un dépotoir qui a besoin d’un majeur?

Le simple fait de soustraire le montant des coûts de réparation estimés du prix de vente d’autres maisons similaires dans le même quartier n’est pas un moyen précis de déterminer la valeur marchande actuelle d’une maison particulière. Si une maison en bon état peut se vendre 80 000 $ et que la maison qui vous intéresse nécessite 4 000 $ de réparations, cela ne signifie pas que la valeur marchande actuelle de votre maison est de 76 000 $.

Voici pourquoi: beaucoup moins d’acheteurs veulent acheter une maison qui n’est pas jolie. Lorsqu’une maison attire moins d’acheteurs, la maison met plus de temps à vendre. Pour attirer plus d’acheteurs et vendre la maison plus tôt, le prix doit être bien plus réduit que le simple coût des réparations.

Bien que l’état actuel de la maison soit un élément essentiel de la valeur marchande, il est presque impossible de déterminer exactement dans quelle mesure l’état physique de la maison affecte sa valeur. Ce n’est tout simplement pas une science exacte. En règle générale, vous devriez être assez sûr si vous soustrayez deux à trois fois le montant des frais de réparation.

30 à 90 jours

Dans un marché immobilier normal, si une maison ne se vend pas dans un délai d’un à trois mois (30 à 90 jours), la raison est simple: le prix est trop élevé. Même les maisons parfaites ne se vendent pas dans ce délai si le prix est trop élevé. En revanche, si une maison se vend dans un délai d’une à deux semaines, le prix demandé était probablement trop bas. Une maison qui se vend dans un délai d’un à trois mois est évaluée à la valeur marchande réelle de la maison.

Imaginez ce scénario. Il faudra un an pour vendre une maison particulière pour 100 000 $, six mois pour la vendre pour 90 000 $ et une semaine pour la vendre pour 70 000 $. Le prix de vente de cette maison dans un à trois mois se situe entre 90 000 $ et 70 000 $. Le prix qui vendra cette maison dans un à trois mois est probablement de l’ordre de 80 000 $, sa vraie valeur marchande.

La valeur marchande est simplement le prix auquel quelque chose se vendra dans un raisonnable période de temps. Je vais vous expliquer exactement comment utiliser les « ventes comparables » pour calculer la valeur marchande actuelle d’une maison particulière en:.