Tout savoir pour investir sur l’immobilier!

La France est l’un des plus grands marchés d’investissement d’Europe continentale. La stabilité de son économie et de son système juridique, ajoutée à son histoire et à sa culture, font de la France un pays attractif pour les investisseurs immobiliers.

Actuellement, la France peut se prévaloir de taux d’intérêt bas et d’un secteur locatif en constante croissance, notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux. Si cela a attiré des investisseurs institutionnels intéressés par le commerce de détail et le tourisme, les investisseurs personnels à la recherche d’opportunités d’investissement ou de résidences secondaires sont également très présents.

Aspects juridiques

Il n’existe aucune restriction légale à la propriété étrangère de biens immobiliers français. Le droit français s’applique toujours, sauf en matière de succession où le droit du pays du propriétaire non résident s’applique. Les documents juridiques qui transfèrent la propriété directe de biens français doivent être établis par un notaire et déposés au cadastre. Pour les ventes indirectes (actions), un conseiller juridique est suffisant. En cas de construction ou de rénovation, un permis de construire ou de démolir est nécessaire.

En cas de location, les contrats doivent être rédigés par un professionnel du droit. Il existe des restrictions sur les augmentations de loyer et certaines dispositions légales sont obligatoires et dépendent du type de bail ; par exemple, les baux commerciaux ou résidentiels. En plus de payer un loyer, les locataires doivent payer des frais de service pour maintenir les locaux loués en bon état, ils doivent également assurer la propriété et son contenu.

Dans le cas des investisseurs étrangers, un bien immobilier peut être acquis soit directement par des particuliers non résidents, soit par l’intermédiaire d’une société créée spécialement à cet effet. La société sera une entité non commerciale (SCI) de droit français. Toutefois, pour les revenus locatifs, les actionnaires peuvent choisir entre le paiement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou le passage à l’impôt sur les sociétés.

Considérations fiscales

Les propriétaires paient des impôts sur l’acquisition, la location et la vente d’un bien immobilier.

Taxes sur l’acquisition

Les ventes de biens immobiliers sont soumises à une TVA de 20 % et/ou à un droit de mutation de 5,8 % selon l’âge et le type de propriété. La TVA sur l’acquisition peut être déduite des revenus locatifs dans certains cas.

Impôts sur les revenus locatifs

Pour les personnes physiques non résidentes, il existe un taux de base de 30 % d’imposition sur les revenus locatifs nets. Un supplément de 7,5 % de charges sociales est également dû, ou 17,2 % si le contribuable ne réside pas dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen.

Bien que les revenus locatifs provenant de biens non meublés soient exonérés de la TVA, les propriétaires peuvent choisir de payer la TVA sur les revenus locatifs. Cette option peut être utile lorsque le propriétaire peut déduire les dépenses de TVA liées à la propriété, comme celles qui découlent de la construction ou de la rénovation.

Lorsqu’un bien immobilier est détenu par une société non résidente, l’impôt sur les sociétés est dû sur le revenu à un taux de 15 % en dessous de 38 120 €, 28 % entre 38 121 € et 500 000 €, et passant à 33,33 % dès que le revenu locatif dépasse 500 000 €.

Impôts sur la cession

Les particuliers non résidents paient une retenue à la source de 19 % calculée sur la différence entre le prix de vente et le coût initial du bien immobilier. Au-delà d’une vente par an, l’imposition change et l’impôt sur les sociétés s’applique. Des exonérations peuvent être accordées en fonction de la durée de détention.

En outre, des taxes sociales de 7,5 %, ou de 17,2 % si le contribuable ne réside pas dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen, s’appliquent.

Lorsque les biens sont détenus par une société non résidente, ou une société française avec option pour l’impôt sur les sociétés, l’impôt est calculé sur la différence entre le produit de la vente et la valeur nette comptable présumée. L’impôt est perçu à 15 % jusqu’à 38 120 €, à 28 % entre 38 120 € et 500 000 € et à 33 % au-delà de 500 000 €.

Autres taxes

Parmi les autres taxes annuelles à connaître figurent les impôts fonciers locaux basés sur la valeur de la propriété, sur la succession et sur l’utilisation de biens non loués. Un impôt sur la fortune sur les biens d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros s’applique également à un taux de

0,7 % entre 1,3 million et 2,57 millions d’euros
1% entre 2,57 et 5 millions d’euros
1,25% entre 5 et 10 millions d’euros
1,5% au-dessus de 10 millions d’euros
3 % lorsque l’identité des propriétaires physiques n’est pas divulguée.

Considérations de coût

Outre les impôts, il y a d’autres coûts à prendre en compte lorsqu’on investit dans un bien immobilier français. Il s’agit notamment

des frais d’agence immobilière pouvant aller jusqu’à 10 % du prix de vente
les frais de justice pour la rédaction d’un accord provisoire ou d’un contrat de vente et d’achat, dans certaines circonstances
les frais bancaires et comptables pour certains documents financiers
des frais de constitution d’une société, si celle-ci sert de véhicule d’achat, d’environ 2 000 euros
frais de notaire pour le contrat d’achat-vente final de 8 % du prix de vente
les frais de comptabilité pour certaines déclarations fiscales qui
peut être exigé.

Aspects financiers

Les investissements immobiliers sont généralement financés par une combinaison d’apports de fonds propres et de financements bancaires. Une banque exigera généralement un minimum de
20 % de dépôt personnel et une garantie sur la propriété pour toute hypothèque qu’elle avance. Un notaire effectuera des contrôles de blanchiment d’argent pour vérifier l’origine les fonds personnels.

Le système juridique et fiscal français est complexe ; il est donc essentiel de faire appel à des professionnels du droit, de l’immobilier et de la comptabilité. D’un point de vue positif, cette complexité sécurise la propriété immobilière française, ce qui rend tout investissement judicieux à long terme.

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *