Histoire à succès: Immeuble d’appartements sans argent


Bonjour Jeanne et CRE en ligne,
Cela fait un moment depuis ma dernière lettre. Honnêtement, un mauvais divorce en 2010 vient de supprimer la motivation pour gagner de l’argent. Histoire vraie.
Je vous ai déjà parlé d’un accord que j’ai conclu concernant neuf immeubles à logements multiples (48 appartements). [] Cette success story concerne l’un de ces bâtiments.
En 2010, j’avais acheté et vendu environ 40 propriétés. Le tout vendu au niveau ou près du sommet du marché, et à la fin de 2011, je n’avais plus d’investissement immobilier! (Voir le divorce de 2010 pour les raisons potentielles.)

Retour dans le jeu

Depuis, je travaille dans la construction industrielle ou en tant que chef de projet dans la construction générale –jusqu’à maintenant. En travaillant en Alberta, au Canada de 2012 à février 2017, dans et autour de l’industrie pétrolière et de la reconstruction après les grands incendies de forêt à Fort McMurray, j’ai très lentement commencé à sentir mon jus immobilier couler à nouveau.
Pour obtenir mon second souffle, pour ainsi dire, j’ai commencé à regarder les prix des propriétés dans l’Est, en particulier les multi-unités. J’ai commencé à suivre le marché immobilier du Nouveau-Brunswick et à analyser les chiffres sur papier juste pour le fun.
Il se trouve que des propriétés que j’avais retournées il y a 10 ou 15 ans revenaient sur le marché. Certains vendant, certains assis, et certains assis pendant un certain temps, ainsi que de nombreuses autres propriétés qui ont attiré mon attention.

Retour au Nouveau-Brunswick

Donc, lorsque ma saison de travail a pris fin en février 2017, je ne me suis rendu au Nouveau-Brunswick que pour la troisième fois depuis 2012 pour visiter, mais avec un plan.
Moins de 24 heures là-bas, j’ai mis mon plan à exécution! Je me suis arrêté dans l’un des bâtiments que je possédais qui était maintenant à vendre et j’ai frappé à une porte. J’ai rapidement découvert qu’une société de gestion immobilière s’occupait de l’endroit. J’ai connu l’entreprise et j’ai téléphoné.
Je leur ai dit qui j’étais, quel était mon lien avec le bâtiment et leur ai donné mes informations à transmettre aux propriétaires actuels. « Veuillez leur demander de m’appeler s’ils souhaitent conclure un accord. »
Au cours de ma visite en voiture et rapide, j’ai pu voir que quelqu’un avait tenté de rejointoyer une brique mais en avait fait un gâchis. Du bois avait besoin d’être repeint et d’autres choses, mais l’endroit avait toujours fière allure. L’immeuble était en vente depuis près d’un an avec plusieurs baisses de prix que j’avais observées sans preneurs.
C’était dans un quartier pas si grand – du moins pas considéré comme si grand par d’autres investisseurs. (Lucky me!) Je n’étais pas à l’intérieur à ce stade, mais il y avait une chose qui m’intéressait beaucoup. Il a été répertorié pour 135 000 $ de moins que ce que je l’avais vendu à peine neuf ans plus tôt!
En peu de temps, le propriétaire de la propriété m’a appelé directement. Il s’est avéré que c’était la même personne à qui je l’ai vendu! PRIME!!

Un vendeur fatigué et motivé

La conversation s’est déroulée comme prévu. Elle m’a parlé de son temps passé dans l’immeuble, des problèmes d’embauche de diverses sociétés de gestion non performantes et, bien sûr, de l’autre côté du pays, la Colombie-Britannique, à 5 755 kilomètres (3 576 milles).
Avant la fin de l’appel, j’ai fait mon offre. Plein prix demandé (215 000 $) SI elle a accepté de louez-moi la propriété avec une option d’achat avec une durée de 3 ans et une clause de renouvellement de 3 ans. (Voir le divorce de 2010 pour les raisons potentielles.)
Je ne voyais pas la nécessité de négocier moins cher, car je lui en ai vendu 135 000 de plus. Nous avons mis fin à l’appel en acceptant de m’envoyer les numéros de l’immeuble et en tenant compte de mon offre. Sa motivation? Fatigué du marché… fatigué de la distance.
Elle a dit que si elle avait trouvé plus tôt ses gestionnaires immobiliers actuels, ce ne serait pas à vendre aujourd’hui. Mais nous y étions. Elle connaissait mon travail, elle connaissait mon expérience et elle était prête à le laisser partir.

Croquer les chiffres

J’ai eu les chiffres, et c’était ce à quoi je m’attendais. Cette propriété a très bien fonctionné lorsque je l’ai vendue et rien n’a changé. Mon offre était un montant de location basé sur PITI basé sur un taux d’intérêt de 5% sur les 215 000 $ (capital et intérêts).
Les taxes étaient basées sur environ 8 500 $ / 12 mois et l’assurance était de 3 300 $ / 12 mois. Nous avons arrondi les chiffres généreusement et décidé que le paiement s’élèverait à 2 125 $ / mois avec un crédit de 350 $ / mois vers le prix d’achat.
Les provisions futures pour fluctuation des taxes et des coûts d’assurance permettraient au paiement de flotter annuellement.
Je sais que certains d’entre vous demandent pourquoi je donne autant? Comme l’a dit le Grand, « Les porcs sont nourris, les porcs sont abattus. »
J’ai également donné à l’avance 2 000 $ en argent d’option qui seront déduits du prix d’achat. (Elle a demandé 5 000 $.) Un petit montant pour compenser ses dépenses avec son agent immobilier.
Alors que techniquement je n’achetais pas la propriété et qu’il n’avait pas droit à une commission, elle allait quand même le payer pour tout le travail acharné qu’il avait consacré à la propriété au cours de la dernière année.
Mais peu importe pour moi. Je récupérerai ces frais sur le loyer du premier mois. Je vais également utiliser cet agent moi-même. Il était formidable de traiter avec. En fait, il m’a fait visiter la propriété avant de fermer – un homme debout tout autour.
À part quelques usures, l’endroit ressemblait beaucoup à mon départ! Je vais dépenser un peu d’argent immédiatement pour prendre soin de certaines petites choses et réparer une partie de ce repointage laid.
J’ai également payé mon avocat pour rédiger un nouveau contrat. Nous avons fait beaucoup de montage et il l’a enregistré, donc les frais et débours étaient d’environ 750 $.

Un accord intelligemment structuré (pas d’argent en moins!)

Donc, plus de bonnes nouvelles: je partais bientôt, nous avons donc décidé de faire signer et enregistrer les documents avant de partir pour le reste de mes vacances.
J’ai simplement embauché la même société de gestion immobilière qu’elle utilisait (frais mensuels de 5% – super bon marché) et j’ai convenu que nous fermerions le 1er mars avec le premier paiement dû avant le 5 avril (il est bon de permettre aux loyers d’entrer de réduire de ma poche), ce qui signifie que je peux percevoir le loyer deux fois avant d’effectuer mon premier paiement. (9 610 $ seront perçus au total) Oui, ils sont entièrement loués avec des baux.
La société de gestion a pris tous les services publics en leur nom, donc pas de dépôt de garantie pour moi.

Oh, au fait, je suis assis à Sao Paulo, au bord de la piscine au Brésil, pendant que j’écris ceci. (Voir les raisons du divorce de 2010 pour les raisons.) Je suis arrivé une semaine avant la clôture officielle et je ne reviendrai qu’après l’échéance des prochains loyers.
Donc, je contrôle un immeuble que je ne possède pas officiellement avec un flux de trésorerie positif en hiver d’environ 1500 $ par mois (2000 $ +/- heure d’été) avec ce qui EST vraiment un accord sans argent avec un rendement infini.
Je pensais que ce n’était pas possible ???

Bâtir une richesse à long terme

Je ne vendrai pas ce bâtiment. Je crois que maintenant que je l’ai récupéré, il est temps que ma stratégie d’achat et de maintien prenne effet. Commencez à vous détendre et préparez-vous à la retraite (44 ans). J’aurais pu prendre ma retraite grâce à l’investissement immobilier en 2010. Au lieu de cela, j’ai divorcé –ne peut pas se permettre les deux.
Cela coûterait facilement 250 000 $ en ce moment, alors quand viendra le temps de mettre en place un financement traditionnel, je pourrais potentiellement retirer une somme d’argent à utiliser pour n’importe quoi. Sur la route, avec l’aide du vendeur, je le ferai.
Elle a accepté une méthode très créative pour le faire, mais cette propriété est maintenant gardienne.

Plus d’offres en cours…

J’ai parlé à plusieurs autres vendeurs avant de partir et j’ai négocié par e-mail pendant que je suis ici. À mon retour, j’ai quatre offres avec un grand potentiel d’attente.
Bon redémarrage de ma carrière d’investissement? Je te tiendrai au courant. Les jus coulent bien.
~ Mike Melvin, Nouveau-Brunswick, Canada

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